Los préstamos hipotecarios son herramientas esenciales para aquellas personas que desean adquirir una vivienda u otro tipo de bienes sin poseer los fondos necesarios para comprarlos. Sin embargo, a pesar de ser productos financieros comunes, es frecuente encontrar en estos contratos cláusulas que favorecen en gran medida a las entidades financieras, dejando a los consumidores en una posición vulnerable.
Las cláusulas abusivas en hipotecas han sido una fuente de conflicto importante entre bancos y consumidores en España durante los últimos años. Desde la crisis económica de 2008, los tribunales han dictado numerosas sentencias contra las entidades bancarias, declarando nulas ciertas cláusulas contractuales por considerarlas abusivas, debido a su falta de transparencia y la desventaja que generan para los clientes.
En este artículo, explicaremos qué son las cláusulas abusivas en hipotecas, cuáles son las más comunes, cómo identificar si tu hipoteca incluye alguna de ellas y qué opciones tienen los consumidores para reclamar en 2024.
¿Qué Son las Cláusulas Abusivas?
Las cláusulas abusivas son disposiciones contractuales impuestas unilateralmente por una de las partes, en este caso los bancos, que generan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes contratantes. Estas cláusulas suelen beneficiar desproporcionadamente a las entidades financieras y perjudicar a los consumidores, ya sea a través de costes ocultos, falta de transparencia o condiciones desventajosas.
La legislación española, en línea con las normativas de la Unión Europea, establece que las cláusulas abusivas son nulas y no deben aplicarse, incluso si el consumidor firmó el contrato sin conocimiento de su carácter abusivo.
Cláusulas Hipotecarias Abusivas Más Comunes
A lo largo de los últimos años, diferentes cláusulas hipotecarias han sido declaradas abusivas por los tribunales. Entre las más comunes se encuentran las siguientes:
Cláusula Suelo
La cláusula suelo es una de las más conocidas y polémicas. Se trata de una disposición que establece un límite mínimo al interés variable de la hipoteca, de forma que, aunque el índice de referencia (como el Euríbor) baje, el interés que paga el consumidor nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado (el “suelo”). Esto genera que los hipotecados no puedan beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés.
El Tribunal Supremo ha declarado en varias ocasiones la nulidad de estas cláusulas por falta de transparencia. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció que los bancos debían devolver a los consumidores todas las cantidades cobradas de más desde la firma del contrato.
Gastos de Formalización de la Hipoteca
Otra cláusula que ha sido declarada abusiva en múltiples ocasiones es aquella que obliga al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca, tales como:
- Gastos notariales.
- Gastos de gestoría
- Registro de la propiedad.
- Tributos.
- Tasación de la vivienda
El Tribunal Supremo determinó que los bancos deben asumir una parte importante de estos gastos, considerando abusivo que todos recaigan sobre el cliente. Los consumidores tienen derecho a reclamar la devolución de los gastos pagados de forma indebida, como los de notaría, gestoría y registro.
Cláusula de Vencimiento Anticipado
Esta cláusula permite a las entidades bancarias exigir el pago total de la deuda hipotecaria si el consumidor incumple el pago de una sola cuota o varias. Los tribunales han declarado que estas cláusulas son abusivas cuando no existe una proporcionalidad entre el incumplimiento y la decisión de ejecutar la hipoteca, es decir, cuando se permite que el banco exija la totalidad de la deuda por un impago puntual o pequeño retraso.
Tras las sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo, las entidades financieras ya no pueden activar la ejecución hipotecaria de manera inmediata, sino que deben esperar un impago prolongado o significativo.
Intereses de Demora Abusivos
Los intereses de demora son aquellos que se aplican cuando el consumidor se retrasa en el pago de alguna cuota de la hipoteca. Los tribunales han considerado que muchos de estos intereses son excesivos y abusivos, especialmente cuando superan en más de dos puntos el tipo de interés ordinario de la hipoteca.
La normativa actual establece un límite para estos intereses, que no pueden superar el 3% sobre el tipo de interés remuneratorio, lo que ha sido ratificado por diversas sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo.
IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)
El IRPH es un índice de referencia utilizado en algunas hipotecas como alternativa al Euríbor. A lo largo de los años, este índice ha sido objeto de controversia porque generalmente es más elevado que el Euríbor, lo que implica que los consumidores pagan más intereses.
El TJUE ha dictado varias sentencias en las que considera que la falta de transparencia en la comercialización de hipotecas referenciadas al IRPH puede hacerlas abusivas, especialmente si el cliente no fue adecuadamente informado sobre cómo se calculaba este índice y sus consecuencias.
Cómo Saber si Tienes Cláusulas Abusivas en Tu Hipoteca
Para identificar si tu hipoteca contiene alguna de estas cláusulas abusivas, es fundamental:
- Revisar tu contrato hipotecario: El primer paso es revisar en detalle las condiciones del préstamo hipotecario. Los contratos suelen incluir un anexo donde se especifican los términos del interés variable, comisiones y demás condiciones del préstamo.
- Solicitar asesoramiento legal: Debido a la complejidad de los contratos hipotecarios, puede ser útil contar con un abogado especializado en derecho bancario que te ayude a identificar posibles cláusulas abusivas y te oriente sobre las opciones legales.
- Consultar la jurisprudencia reciente: Las sentencias judiciales en materia de cláusulas abusivas son un buen indicador de las prácticas que los tribunales consideran inaceptables. Es recomendable estar al día de las sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo en esta materia.
¿Cómo reclamar las cláusulas hipotecarias abusivas?
Para iniciar este procedimiento, se recomienda contratar a un abogado especialista en cláusulas hipotecarias y en Bufete Lexnova somos especialistas en Derecho bancario. En primer lugar, se debe presentar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria correspondiente, solicitando la nulidad de la(s) cláusula(s) abusiva(s). Si se llega a un acuerdo, la entidad bancaria deberá devolver las cantidades oportunas. En caso contrario, se deberá presentar una demanda ante los tribunales competentes.
Existen otras cláusulas abusivas, pero en este artículo hemos resumido algunas de las más comunes. Cada caso es diferente, por lo que es importante realizar un estudio en profundidad mediante la revisión de tu préstamo hipotecario.
Consecuencias de la Nulidad de las Cláusulas Abusivas
Cuando una cláusula es declarada abusiva por los tribunales, las consecuencias son:
- Nulidad de la cláusula: La disposición abusiva se elimina del contrato, pero el resto del contrato hipotecario sigue siendo válido.
- Devolución de cantidades: El banco está obligado a devolver las cantidades que se hayan cobrado de forma indebida debido a la aplicación de la cláusula abusiva, incluyendo intereses.
- Reajuste de las condiciones hipotecarias: En algunos casos, la eliminación de la cláusula puede conllevar un reajuste de las condiciones del préstamo, como la recalculación del tipo de interés o el saldo pendiente.
Conclusión
La abusividad de las cláusulas hipotecarias sigue siendo un tema clave en el derecho bancario en España, y muchos consumidores han logrado recuperar cantidades importantes a través de reclamaciones y demandas judiciales. Identificar y reclamar estas cláusulas no solo es un derecho, sino que puede aliviar considerablemente la carga financiera de muchas familias.
En Bufete Lexnova te podemos ayudar con tus cláusulas hipotecarias, contáctanos y reserva tu cita.